Парадокс цены и ставки

Ключевая ставка 21%, ставка по ипотеке 30-40% годовых – для недвижимости настали темные времена, это неоспоримо. Но там, где у одних кризис, у других всегда открываются чудесные окна возможностей. Что важно, наконец-то эти возможности в руках покупателей недвижимости. Пока застройщики, подрядчики и банки в слабой позиции – клиенты могут покупать с такими дисконтами, что даже драконовские ставки по ипотеке не перекроют выгоду.

Дом 100 квадратов с земельным участком в 6 соток. Уже построен. В сентябре выставлялся за 8,7 миллионов рублей. Сегодня в акции – 6,5 миллионов. Дисконт 2 миллиона 200 тысяч. Скидка 25%. Вы вообще когда-нибудь видели такие акции на рынке недвижимости?!

Это далеко не единственное предложение с настолько серьезной акцией. Продавцы открыты к уступкам и скидкам, идут навстречу в сделках с рассрочкой и трейд-ин, готовы договариваться о снижении цены для клиентов с наличными здесь и сейчас. Однако, тенденция к снижению цен видна в перспективе лишь до Нового года.

В январе следующего года ситуация изменится. Мы видим 3 вектора, которые явственно говорят: «Покупать нужно прямо сейчас!».

1. Стандартное январское повышение цен, включающее прошедшую инфляцию и инфляционные ожидания, рост цен на материалы, повышение стоимости труда и прочее. Эксперты рынка сходятся на цифре роста около 30%.
2. Во-вторых, эскроу-счета. С началом нового года эскроу станет обязательным для всех. Блокировка денег клиента на спецсчете до окончания строительства крепко ударит по себестоимости стройки, поэтому рост цен очевиден.
3. В-третьих, до конца года еще можно воспользоваться программами без первоначального взноса или с частичным первоначальным взносом. После Нового года эта возможность закроется с вероятностью 99%.

А что, так можно было?! Это неочевидный инструмент, но да, ставку по ипотеке можно купить. Да, там непростая схема. Да, там есть удорожание. Но даже с удорожанием ставка остается в пределах адекватности.

Накануне у нас была сделка с суммой покупки 9,5 миллионов. Удорожание получилось в пределах полумиллиона. Но с учетом полученной ставки в 15% годовых, условия по нынешним временам отличные. Кстати, если бы поторопились и вышли на сделку на 2 недели раньше, то был шанс получить ставку 10%.

До 31 декабря 2024 года купить ставку получится. После новогодних каникул эта возможность уже будет недоступна.

Вот где сегодня по-настоящему интересно, так это в рынке земельных участков. Казалось бы, земли рядом с Новосибирском больше не становится, а земельный фонд под ИЖС год от года стремительно сокращается, однако мы видим сегодня очень много акционных участков.

Почему? Для застройщиков дисконт – это очевидное маркетинговое решение на низком рынке. Продажа каждого земельного участка дает застройщику клиента, который купит и подряд на строительство. Логично, что нужно снижать цены на землю, чтобы привлечь клиентов на стройку.

Однако, шок от ключевой ставки скоро пройдет, ситуация начнет возвращаться к норме, застройщики вспомнят про маркетинг «не цены, но ценности», и все – земля подорожает в разы. А у вас уже будет земельный участок, купленный по старой цене. Захотите, построите дом. Или продадите землю втридорога, если вдруг передумаете строить.